双方无法对共有房屋共同使用及处分达成一致，一方不愿意出资购买另一方的产权份额，可起诉进行析产处理，拍卖、变卖房屋平均分配所得房款
双方无法对共有房屋共同使用及处分达成一致，一方不愿意出资购买另一方的产权份额，可起诉进行析产处理，拍卖、变卖房屋平均分配所得房款
——谭某与苏某等共有物分割纠纷案法律解析
/KEYWORD
共有房屋 购买共有物份额 析产 拍卖变卖房屋 共有物分割纠纷
/READING
按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。共有人可以协商确定分割方式。双方无法对共有物共同使用及处分达成一致，一方不愿意出资购买另一方的产权份额，起诉要求进行析产处理，拍卖、变卖案涉房屋平均分配所得房款，法院应予以支持。
/PEOPLE
上诉人（被告）：谭某
被上诉人（原告）：苏某
原审第三人：中国建设银行股份有限公司某支行
/CASE
苏某与谭某离婚纠纷一案，法院于2020年12月25日作出判决，查明苏某与谭某于1999年12月21日登记结婚，案涉1201房（以下简称1201房）登记权属人为苏某和谭某，占有份额：共有；房屋所有权来源：购买。庭审中，双方对该房屋价值及归属无法达成协议，均表示同意法院处理房屋份额。谭某主张要求分割案涉1804房（以下简称1804房）及地下车位，经法院释明后，谭某未在指定期限内提交相应证据予以证明上述财产情况，法院对此不予处理，双方可另行主张。法院判决：准予苏某与谭某解除婚姻关系；1201房产由苏某与谭某按份共有，各占房屋50%的份额；登记在苏某名下的C房归苏某所有，该房屋涉及的对外借款和剩余房屋贷款由苏某自行承担。2021年1月21日，该判决书发生法律效力。
苏某与谭某在离婚前共同使用1804房，1201房对外出租。2021年1月租期届满，谭某12月5日被赶出1804房，苏某与儿子共同居住1804房，谭某自2021年1月起在1201房居住，谭某实际使用后该房无再对外出租。谭某主张1201房可以双方共同使用，可以分割使用，苏某表示双方已分居且并未约定不得分割的情况，房屋不适宜共同使用及进行实物分割。双方均表示无经济能力购买对方的份额。苏某在判决离婚后没有提出要求居住使用1201房。
苏某诉请：1、法院依法拍卖、变卖1201房的房产，拍卖、变卖房屋所得价款由苏某、谭某平均分配；2、谭某向苏某一次性付清自2021年1月1日至1201房实际分割之日止的房屋占用费（按每月5000元的市场租金价格的50%计算即2500元/月）...
/SENTENCE
一审：
苏某、谭某将1201房屋交法院委托拍卖、变卖，对于拍卖、变卖所得款项，由法院按苏某50%、谭某50%的比例进行分配，对于拍卖、变卖所需支出费用，亦按照上述比例进行分担。...
二审：
/ANALYSIS
双方无法对共有房屋共同使用及处分达成一致，一方不愿意出资购买另一方的产权份额，可起诉进行析产处理，拍卖、变卖房屋平均分配所得房款。
众所周知，根据我国民法典物权编中规定“一物一权”原则，一物之上不得存在多个所有权，但是规定可以有两个以上权利主体对一物共同享有所有权，这便是共有。各共有人之间因财产共有形成的权利义务关系，便是共有权。共有权具有如下特征：（一）共有权的主体具有非单一性，须由两个或两个以上的自然人、法人或非法人组织构成。（二）共有物的所有权具有单一性，共有权的客体即共有物是同一项财产，共有权是一个所有权。（三）共有权的内容具有双重性，包括所有权具有的与非所有权人构成的对世性的权利义务关系，以及内部共有人之间的权利义务关系。（四）共有权具有意志或目的的共同性，基于共同的生活、生产和经营目的，或者基于共同的意志发生共有关系。共有分为共同共有和共同共有：按份共有，即对同一项财产数个所有人按照既定的份额，享有权利，承担义务；共同共有，即对同一项财产数个所有人不分份额地享有权利、承担义务。
因共有产生的纠纷，大多涉及共有的认定和分割问题。《中华人民共和国物权法》第一百零三条（现《民法典》第三百零八条）规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”《民法典》第三百零三条规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。”《民法典》第三百零四条规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”
【相关法条】
1、【中华人民共和国民法典】第二百九十七条 不动产或者动产可以由两个以上组织、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
2、【中华人民共和国民法典】第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
3、【中华人民共和国民法典】第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
4、【中华人民共和国民法典】第三百零四条 共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。
5、【中华人民共和国民法典】第三百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
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